Ullakkoasunnot eroavat huomattavasti tavanomaisista kerrostaloasunnoista: ullakkoasunnoille ominaiset piirteet, kuten vinot kattomuodot, vanhat hormirakenteet ja avoimet pohjaratkaisut tekevät ullakkoasunnoista persoonallisia ja uniikkeja, mutta myös haastavia rakennuskohteita. Tutustumme tässä jutussa hieman ullakkorakentamisen historiaan ja kysymyksiin, jotka saattavat askarruttaa ullakkohankkeeseen ryhtyvää taloyhtiötä.
Ullakkorakentaminen on yleistynyt suomalaisissa kaupungeissa viime vuosikymmeninä. Helsingin kantakaupungin asuinrakennuksiin on rakennettu ullakkoasuntoja aktiivisesti 1980-luvulta alkaen kaupungin aloitettua ullakkorakentamisen mahdollisuuksien kartoittamisen yhtenä ratkaisuna keskustan tyhjenemisen hillitsemiseksi.
Asuinhuoneistoista toimistoja -trendi
Yksi merkittävä kantakaupunkia tyhjentävä tekijä oli konttoristuminen: asuinhuoneistojen muuttaminen toimistotiloiksi oli jokseenkin hallitsematon ilmiö, joka sai alkunsa 1960-luvun loppupuolella. Löytyipä Helsingistä jopa piilokonttoreita, luvatta kantakaupungin asuntoihin tehtyjä toimistoja.
Konttoristumisen pelättiin lisäävän yksityisautoilua, ja lisääntyneen liikenteen ajateltiin vaikuttavan negatiivisesti kantakaupungin vetovoimaan asuinalueena.
1970-luvulla hyväksytyn yleiskaavan ja osayleiskaavan tarkoituksena oli luoda edellytykset sille, että keskusta säilyisi ensisijaisesti asuinalueena.
Asumistapojen muututtua erilaiset sekundääritilat, kuten ullakko-, halko- ja koksivarastot olivat jääneet käyttöä vaille oleviksi tiloiksi: pyrkimyksenä olikin kannustaa taloyhtiöitä kunnostamaan sekundääritilojaan asumiskäyttöön ja siinä samassa parantamaan muutoinkin asumisolosuhteitaan.
Ullakkorakentamisesta tehtiin kahden kauppa
Kaupunki myönsi lisärakennusoikeutta kantakaupungin taloyhtiöiden ullakkotiloihin, jos taloyhtiöt sitoutuivat parantamaan tontin viihtyvyyttä esimerkiksi kunnostamalla asukkaiden yleisessä käytössä olevia tiloja, kuten pihoja. Tämä käytäntö on edelleenkin voimassa: Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston ullakkoasuntoja koskevassa menettelytapaohjeessa taloyhtiöitä edellytetään tekemään lisärakennusoikeuden vastineena tarpeellisia parannuksia kaikkien asukkaiden käytössä oleviin yhteisiin tiloihin.
Mistä tiedän, onko ullakollemme piilotettu varallisuutta?
”Kannattaa tehdä hankeselvitys, jossa selvitetään ullakon potentiaali. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että asiantuntija tulee ullakolle tekemään havaintoja, mittauksia ja tarvittaessa tutkimuksiakin. Selvitettävää on yllättävän paljon, mm. se, kuinka paljon huoneistoneliöitä ullakolta on mahdollista saada, onko ullakkotila riittävän korkuinen, minkälaisia olemassa olevat rakenteet ja hormit ovat, mitkä ovat kaavarajoitukset, minkälainen ikkuna-aukotuksesta tulisi, hissit – voidaanko hissikuilua jatkaa ullakolle asti, voidaanko porrashuonetta jatkaa ullakolle, ja jos voidaan, niin mistä kohtaa porrashuoneen nosto on rakennusteknisesti mahdollista, talotekniikkavaraukset, vai onko talotekniikkavaraukset tehty jo linjasaneerauksen yhteydessä. Aikamoinen liuta asioita, mutta nuo asiat selviävät hankeselvityksessä”, kertoo rakennusarkkitehti Elina Huhtamäki IdeaStructuran Helsingin toimistosta.
Taloyhtiön rooli ullakkohankkeessa
Taloyhtiöissä mietitään usein, mikä sen rooli on isoissa korjaushankkeissa? Kuka laatii rakennuslupamateriaalin? Myydäänkö ullakko raakatilana vai ei? Minkä kokoisia asuntoja kannattaisi suunnitella?
”Kylmän ullakkotilan muuttaminen asunnoiksi on ilman muuta iso korjaushanke – kaikkinensa pitkä ja kallis sellainen, mutta kannattaa muistaa, että onnistuneen hankkeen lopputuote, ullakkoasunnot, hyödyttävät koko taloyhtiötä; palataan tähän aspektiin tuonnempana. Useimmiten maallikoista koostuva taloyhtiö ei voi selvitä tuon kokoluokan erityisosaamista vaativasta hankkeesta yksin. Ullakkohankkeessa taloyhtiön pääasialliset tehtävät liittyvätkin päätöksentekoon ja asiantuntijoiden palkkaamiseen. Asiantuntijoiden tehtävänä on auttaa taloyhtiötä selviytymään maaliin, ja rakentaa sellainen vuoropuhelu taloyhtiön, asiantuntijoiden ja tekijöiden välille, että hanke voi edetä onnistuneesti”, Elina sanoo.
Lue lisää: As Oy Kotikonnun ullakkohanke
Ullakkohankkeen vaikutukset asumiseen
”On tavattoman tärkeää saada koko taloyhtiö mukaan vuoropuheluun jo ullakkohankkeen valmisteluvaiheessa. Suositeltavaa on, että taloyhtiössä pidettäisiin infotilaisuuksia jo ullakkohanketta valmisteltaessa. Ullakkohankkeen sisältö, sen tuomat edut ja haasteet kannattaa käydä läpi yhdessä koko taloyhtiön kanssa viimeistään ennen yhtiökokousta, jossa päätetään ullakkohankkeeseen ryhtymisestä ja merkintäoikeusesisopimuksesta. Ullakkohanke kun sisältää aika ajoin meteliä, hissien käyttörajoituksia, pölyä – ylipäätään asumishaittaa, niin onhan se selvää, että näistä asioista on hyvä keskustella etukäteen. Infotilaisuudessa kannattaa kertoa myös ns. kompensaatiotöistä, esimerkiksi pihan tai kenties hissien uusimisesta. Ullakkorakentaminen tuo taloyhtiön jokaiselle asukkaalle juuri näiden kompensaatiotöiden myötä konkreettista hyötyä ja iloakin. Ja infotilaisuuksiin kannattaa ottaa mukaan ullakkorakentamisen asiantuntijoita, jotka pystyvät vastaamaan asukkaita askarruttaviin kysymyksiin”, Elina toteaa.
Ullakkohankkeessa tarvitaan monenlaista osaamista
Ullakkohankkeet ovat pää- ja rakennussuunnittelutehtävien osalta yleensä poikkeuksellisen vaativia: suunnittelijoilta edellytetään korjausrakentamiskokemuksen lisäksi rakennushistoriallista tietämystä sekä kykyä soveltaa tietojaan poikkeuksellisen vaativissa asuinrakentamisen suunnittelutehtävissä.
”Sen lisäksi, että suunnittelijoiden ja tekijöiden tulee olla päteviä, ullakkohankkeeseen tarvitaan myös projektipäällikkö: hän on paljon vartijana ja johtaa hanketta. Projektipäällikkö voi periaatteessa toki olla vaikkapa taloyhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä, mutta nykypäivänä korjaushankkeet, kuten ullakkorakentaminen, on vaativaa, ja juuri siksi projektipäälliköksi kannattaa valita rakennuttajakonsultti”, Elina sanoo.
Tarvitaan tiimi, ja sitoutunut sellainen
Rakennuttajakonsultti tuo hankkeelle lisäarvoa hankkeen alusta alkaen. Tarvittavien lähtötietojen selvittäminen, hankkeen laadukas kilpailuttaminen sekä tarjous- ja sopimusneuvottelut luovat pohjan onnistuneelle ullakkohankkeelle.
On tärkeää, että hankkeeseen saadaan sitoutunut tiimi, joka kykenee hyvään yhteistyöhön, sillä ullakkohanke edellyttää sujuvaa vuoropuhelua niin ullakkourakoitsijan/merkitsijän, suunnittelijoiden, valvojien, hallituksen kuin projektinjohdonkin kanssa. Ullakkohankkeen aikana projektipäällikkö varmistaa yhteistyössä valvojien kanssa, että projekti etenee aikataulussa ja sovittujen pelisääntöjen mukaan.
Valvojalla on tärkeä rooli ullakkohankkeissa
Valvojan roolia ei sovi unohtaa ullakkohankkeissa: valvoja edustaa taloyhtiötä ja valvoo, että urakka toteutetaan suunnitelmien mukaisesti hyvällä laatutasolla. Ullakkohankkeessa tulee tyypillisesti yllätyksiä, joihin myös valvojien tulee reagoida ketterästi.
Valvojat, suunnittelijat ja ullakkourakoitsija ratkovat yhteistyössä mm. mahdolliset suunnitelmamuutostarpeet, joita hankkeen aikana usein ilmenee. Valvontakäynneistä laaditut valvontamuistiot samalla dokumentoivat hankkeen kaaren alusta loppuun, mikä auttaa myös hallitusta hahmottamaan hankkeen etenemistä.
Miten taloyhtiö hyötyy ullakkohankkeesta?
Elinan mainitsemat kompensaatiotyöt eli asumisviihtyvyyttä parantavat työt, kuten sauna-, pesula-, harraste- tai kokoontumistilojen rakentaminen tai kunnostaminen hyödyttävät kaikkia talon asukkaita. Samoin myös pihan käytettävyyden parantaminen esimerkiksi istutuksin, pinnoituksen uusiminen tai oleskelualueiden uusiminen. Taloyhtiöt tekevät siis kompensaatiotöitä nimenomaan ullakkohankkeiden yhteydessä.
Taloyhtiön näkökulmasta ullakkorakennushanke on oiva keino hankkia lisäpääomaa, jolla voi rahoittaa esimerkiksi perusparannushankkeita. Samalla rakentamisen myötä täysin tuottamaton ullakkotila saadaan tuottavaksi, kun yhtiöön tulee lisää vastikkeenmaksajia.
Ullakkohankkeissa uusitaan myös talon vesikatto, jolloin osakkaat säästävät useita satoja tuhansia euroja, kun he eivät joudu maksamaan vesikaton uusimista itse.
Ullakkotilat ovat useimmiten kylmiä tiloja. Kun kylmät tilat muutetaan asunnoiksi, ylimmän kerroksen energiatehokkuus paranee tietenkin oleellisesti.
Kuka ostaa yleensä taloyhtiötä rakennusoikeiden?
Useimmiten ullakkoasuntojen merkitsijä on ulkopuolinen investori, joka ostaa taloyhtiöltä rakennusoikeuden ja rakentaa omalla kustannuksellaan asunnot merkintähintaa vastaan.
Taloyhtiö voi olla myös itse uusien asuntojen rakentaja, mutta se on harvinaisempaa: taloyhtiön tarkoitus on lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan omistaa ja hallita rakennusta asuntoineen; yhtiön ei välttämättä kannata ottaa rakennushankkeen riskiä ja perustajaosakkaan vastuuta kontolleen.
Milloin ullakkohanke kannattaisi toteuttaa?
”Jos taloyhtiötä kiinnostaa ullakon potentiaali, kannattaa taloyhtiön ehdottomasti teettää hankeselvitys viimeistään siinä vaiheessa, kun taloyhtiössä suunnitellaan linjasaneerausta. Linjasaneerauksen yhteydessä on luontevaa rakentaa talotekniikkavaraukset ullakolle mahdollista ullakkorakentamista silmällä pitäen. Toinen otollinen ajankohta on periodi, jolloin vanha vesikatto on saavuttamassa tiensä pään. Käytännössä ullakkohankkeita toteutetaan toki myös muina ajankohtina, mutta edellä mainittuina hetkinä ilmassa olisi todella paljon synenergiaa: talotekniikkavaraukset saadaan tehtyä luontevasti linjasaneerauksen yhteydessä, ja vesikatto saadaan uusittua samassa yhteydessä ullakkorakentamisen kanssa ”, Elina toteaa.
Ullakkorakentaminen on vaativa taitolaji
Ullakkorakentaminen kasvattaa parhaimmillaan merkittävästi taloyhtiön arvoa ja nostaa samalla asuntojen hintoja. Innovatiivisilla asumisratkaisuilla saadaan aikaan uniikkeja ja persoonallisia uusia koteja. Ullakkorakentaminen on vaativaa, ja siihen sisältyy usein yllätyksiä ja riskejä: taloyhtiöiden onkin syytä panostaa hankkeessa tarvittavien asiantuntijoiden käyttöön jo hankkeen alkuvaiheesta lähtien, jotta vältyttäisiin ei-toivotuilta yllätyksiltä.
Ullakkorakentamisen vaiheet pähkinänkuoressa
Hankeselvitys
Ennen kuin taloyhtiö aloittaa ullakkorakentamisen edistämisen, yhtiön on syytä teettää hankeselvitys. Selvityksen tekee useimmiten rakennusinsinööri: tuon selvityksen perusteella yhtiö saa tietoa siitä, onko ullakkorakentaminen ylipäätään kiinteistössä mahdollista ja millaista hyötyä hankkeella on mahdollista saavuttaa.
Ullakon rakennettavuusselvitys
Siinä vaiheessa, kun taloyhtiö on tehnyt päätöksen ullakkohankkeen valmisteluun ryhtymisestä, pääsuunnittelija, joka on pääsääntöisesti arkkitehti, laatii suunnitelmaluonnokset ja ullakon rakennettavuusselvityksen. Pääsuunnittelija käsittelee suunnitelmaluonnokset ja rakennettavuusselvityksen rakennusvalvonnan ullakkotyöryhmän kanssa, joka antaa suunnitelmiin kommenttinsa ja mahdolliset kehitysehdotuksensa. Suunnitelmaluonnoksia jatkotyöstetään siihen saakka, että ullakkotyöryhmä on valmis puoltamaan varsinaisen rakennuslupasuunnittelun aloitusta.
Ullakon merkintäoikeiden kilpailutus ja rakennuslupasuunnitelmien laadinta
Ullakon merkintäoikeus voidaan kilpailuttaa jo rakennettavuusselvityksen ja alustavien luonnossuunnitelmien pohjalta. Taloyhtiö voi myös halutessaan työstää rakennuslupasuunnitelmat valmiiksi ja kilpailuttaa merkintäoikeuden rakennuslupasuunnitelmien pohjalta. Jos merkitsijä tulee mukaan jo luonnossuunnitelmavaiheen jälkeen, pystyy merkitsijä osallistumaan lupasuunnitteluun ja tuomaan esille myynnin kannalta olennaisia näkökulmia. Mikäli merkintäoikeus kilpailutetaan rakennuslupasuunnitelmien ja mahdollisesti jo myönnetyn rakennusluvan pohjalta, etuna on se, ettei hanke kariudu lupakysymyksien takia.
Tarjousten selonotto- ja sopimusneuvottelut
Kun hanke on kilpailutettu ja potentiaalisimmat merkitsijäkandidaatit on saatu valikoitua, on aika käydä tarjousta tarkentavat neuvottelut. Neuvotteluissa käydään läpi mm. mahdolliset urakkarajapinnat, tarkennukset tarjoussisältöön sekä työmaan toteutukseen liittyviä asioita. Sopimusneuvotteluissa sovitaan esi- ja merkintäsopimuksen ehdoista.
Ylimääräinen yhtiökokous tekee päätöksen hankkeeseen ryhtymisestä
Kun tarjousasioista sekä esi- ja merkintäsopimuksen ehdoista on päästy yhteisymmärrykseen, on aika pitää yhtiökokous, jossa taloyhtiö päättää hankkeeseen ryhtymisestä. Ennen yhtiökokousta on hyvä pitää yhteinen infotilaisuus ullakkohankkeesta koko taloyhtiölle, jotta päätöksenteolle on olemassa hyvät lähtökohdat.
Kompensaatiotyöt ja niiden valmistelu
Kun yhtiökokous on antanut ullakkohankkeelle ja sen edellyttämille kompensaatiotöille hyväksyntänsä, on aika aloittaa kompensaatiourakoiden valmistelut. Kompensaatiotöihin liittyen käydään läpi tilaajan tavoitteet, rakennusvalvonnan edellytykset, laaditaan tarvittavat suunnitelmat sekä kilpailutetaan hankkeet. Kompensaatiohankkeet käsitellään usein omassa ylimääräisessä yhtiökokouksessaan.
Työmaan aloitus
Kun rakennuslupa on saatu ja se on lainvoimainen, taloyhtiö ja merkitsijä allekirjoittavat merkintäsopimuksen, jonka jälkeen työmaan valmistelut ja rakentaminen alkaa.
Kiinnostuitko ullakkorakentamisesta? Ota yhteyttä ja selvitetään yhdessä ullakkonne potentiaali!
Elina Huhtamäki, Aku Hänninen ja Viktor Setälä vastaavat mielellään ullakkorakentamiseen liittyviin kysymyksiisi.
elina. huhtamaki (at)idestructura.com, puh. 050 442 0638
aku.hanninen(at)ideastructura.com, puh. 040 725 8323
viktor.setala(at)ideastructura.com, puh. 050 552 3305