Miten kiin­teis­tön arvon voi säi­lyt­tää ja miten sitä voi kas­vat­taa?

”Asun­non tyy­pil­li­nen osta­ja tapa­si sil­mäil­lä aiem­min eri­tyi­ses­ti hoi­to- ja rahoi­tus­vas­tik­kei­ta: mata­lien vas­tik­kei­den aja­tel­tiin ole­van merk­ki hyvin hoi­de­tus­ta talo­yh­tiös­tä. Tänä päi­vä­nä asun­no­nos­ta­jat osaa­vat kiin­nit­tää onnek­si kor­jaus­vel­kaan entis­tä enem­män huo­mio­ta”, Tuuk­ka Hon­ka­vaa­ra, talo­tek­niik­ka-asian­tun­ti­jam­me sanoo.

Jutu­tam­me täs­sä artik­ke­lis­sam­me Idea­Struc­tu­ran asian­tun­ti­joi­ta, joil­le on ennät­tä­nyt ker­tyä vuo­si­kym­men­ten aika­na mit­ta­va koke­mus sii­tä, min­kä­lai­sis­sa talo­yh­tiöis­sä me suo­ma­lai­set asum­me ja miten talo­yh­tiöi­täm­me hoi­de­taan, kor­ja­taan ja joh­de­taan.

Kun­nos­sa­pi­to kan­nat­taa

Talo­yh­tiöi­den isom­pia kor­jauk­sia saa­te­taan lykä­tä ymmär­ret­tä­väs­ti kus­tan­nus­syis­tä. Isän­nöin­ti­lii­ton vuon­na 2025 teet­tä­män talous- ja isän­nöin­tiy­ri­tys­ba­ro­met­rin mukaan 41 pro­sent­tia isän­nöit­si­jöis­tä arvioi, että hei­dän isän­nöi­mis­sään talo­yh­tiös­sä on teh­ty lii­an vähän kor­jauk­sia. Tut­ki­muk­seen osal­lis­tui 308 isän­nöit­si­jää, jot­ka hal­li­noi­vat noin 6900 talo­yh­tiö­tä.

”Isän­nöin­ti­ba­ro­met­rin tulos ei tule meil­le yllä­tyk­se­nä. Onnek­si nykyi­sin kui­ten­kin tie­dos­te­taan yhä parem­min se, min­kä­lai­sia seu­rauk­sia kun­nos­sa­pi­don lai­min­lyön­ti aiheut­taa eli pää­sem­me taas puhu­maan kor­jaus­ve­las­ta, vaik­ka haluai­sim­me kes­kus­tel­la mie­lel­lään sii­tä, miten talo­yh­tiöt voi­si­vat vält­tää tuon kor­jaus­vel­kai­sen suden­kuo­pan”, Tony Peso­nen ja Aku Sarin poh­ti­vat.  

PTS eli pit­kän täh­täi­men suun­ni­tel­ma

Lain­sää­tä­jän tar­koi­tuk­se­na on tie­ten­kin tur­va­ta osak­kee­no­mis­ta­jien etu eli se, että talo­yh­tiö­tä hoi­det­tai­siin suun­ni­tel­mal­li­ses­ti sekä kiin­teis­tön­hoi­don että kor­jauk­sien osal­ta. Asun­to-osa­keyh­tiö­la­ki edel­lyt­tää, että talo­yh­tiön hal­li­tus esit­tää kun­nos­sa­pi­to­tar­ve­sel­vi­tyk­sen vuo­sit­tain var­si­nai­ses­sa yhtiö­ko­kouk­ses­sa seu­raa­van vii­den vuo­den ajak­si.

Kun­nos­sa­pi­to­tar­ve­sel­vi­tyk­ses­tä käy­te­tään arki­kie­les­sä usein PTS-nimi­tys­tä.

”Yksin­ker­tai­sim­mil­laan PTS on talo­yh­tiön laa­ti­ma suun­ni­tel­ma lähi­vuo­sien kes­kei­sim­mis­tä kor­jaus­toi­men­pi­teis­tä, mut­ta par­haim­mil­laan PTS toi­mii käy­tän­nön työ­ka­lu­na, joka aut­taa enna­koi­maan, varau­tu­maan ja teke­mään oikea-aikai­sia pää­tök­siä”, Aku tote­aa.

Hyvän PTS-suun­ni­tel­man läh­tö­koh­dat

”Hyväs­sä PTS-suun­ni­tel­mas­sa aika­jän­ne ulot­tuu tyy­pil­li­ses­ti pidem­mäl­le kuin vii­teen vuo­teen, usein jopa 20–25 vuo­den näky­mään asti. Myös eri raken­neo­sien jäl­jel­lä ole­va käyt­töi­kä voi­daan arvioi­da osa­na koko­nai­suut­ta ja tar­vit­taes­sa teh­dään lisä­tut­ki­muk­sia niis­sä koh­din, jois­sa tie­toa ei ole vie­lä riit­tä­väs­ti”, Tony sanoo.

”Suun­nit­te­lus­sa voi­daan huo­mioi­da myös mui­ta tavoit­tei­ta, kuten ener­gia­te­hok­kuut­ta, asu­mis­viih­ty­vyyt­tä sekä kor­jaus­ten tek­nis­tä tasoa ja mate­ri­aa­li­va­lin­to­ja. Kor­jauk­set kyt­key­ty­vät usein myös talo­tek­niik­kaan, vaik­ka kyse ei oli­si suo­raan talo­tek­niik­kaan liit­ty­vis­tä toi­men­pi­teis­tä”, Tuuk­ka jat­kaa.

Mihin kysy­myk­siin hyvää PTS-suun­ni­tel­ma vas­taa

Mitä kor­jauk­sia seu­raa­vien vuo­sien aika­na on tulos­sa, mis­sä jär­jes­tyk­ses­sä kor­jauk­sia on jär­ke­vä toteut­taa, mitä vai­ku­tuk­sia valin­noil­la on kus­tan­nuk­siin ja kiin­teis­tön arvoon ja min­kä­lai­sia riip­pu­vuuk­sia eri asioi­den välil­lä on. ”Nämä kysy­myk­set ovat simp­pe­lei­tä, mut­ta ne toi­mi­vat, kun talo­yh­tiös­sä halu­taan teh­dä hyvä PTS”, asian­tun­ti­jam­me sano­vat.

Oleel­li­sim­mat PTS:ssä huo­mioi­ta­vat raken­teet ja raken­neo­sat

”Enna­koin­ti on kai­ken a ja o, jos ja toi­vot­ta­vas­ti kun talo­yh­tiön tavoit­tee­na on kiin­teis­tön ja sen arvon yllä­pi­to. Asian­tun­ti­jat ymmär­tä­vät, miten raken­teet liit­ty­vät toi­siin­sa ja mis­sä jär­jes­tyk­ses­sä kor­jaa­mi­nen kan­nat­taa teh­dä, jot­ta väl­tyt­täi­siin tur­hil­ta kor­jauk­sil­ta. Hait­taa ei ole tie­ten­kään myös­kään sii­tä, että talo­yh­tiös­sä ollaan kar­tal­la kor­jauk­sia kos­ke­vis­ta nyky­mää­räyk­sis­tä”, Aku, Tony ja Tuuk­ka totea­vat.

”Sivusim­me­kin jo talo­tek­niik­kaa, mut­ta haluai­sin sanoa vie­lä uudem­man ker­ran asian, kos­ka se unoh­tuu toi­si­naan: kor­jauk­siin liit­tyy useas­ti välil­li­ses­ti talo­tek­niik­ka, vaik­ka itse kor­jaus ei liit­tyi­si suo­raan talo­tek­niik­kaa ja jot­ta kor­jauk­sis­sa saa­vu­tet­tai­siin hyvä lop­pu­tu­los ja väl­tet­täi­siin tur­hat kus­tan­nuk­set, talo­tek­nii­kan ole­mas­sao­loa ei kan­na­ta unoh­taa. Maal­li­kol­le ei ole vält­tä­mät­tä itses­tään sel­vää, että kor­jat­taes­sa esi­mer­kik­si raken­nuk­sen ulko­vaip­paa, vai­ku­tam­me samal­la myös raken­nuk­sen ilman­vaih­toon ja läm­mi­tyk­seen”, Tuuk­ka muis­tut­taa.

Hyväs­sä PTS:ssä on huo­mioi­tu monen mon­ta asi­aa, kuten salao­jien, ulko­sei­nien ja perus­tuk­sien, maan­va­rai­sen ala­poh­jan, maan­pin­nan, ikku­noi­den ja ovien, mär­kä­ti­lo­jen, LVIA-tek­nii­kan, säh­kö­tek­nii­kan, ilman­vaih­don, vesi­ka­ton ja jul­ki­si­vu­jen kun­to ja kor­jaus­tar­peet.

Jäi­kö sinul­le kysyt­tä­vää

Asian­tun­ti­jam­me vas­taa­vat mie­lel­lään kysy­myk­sii­si, löy­dät hei­dän yhteys­tie­ton­sa alta.

Aku toi­mii pro­jek­tin­joh­ta­ja­na ja val­vo­ja­na asun­to-osa­keyh­tiöi­den kor­jaus­hank­keis­sa.

aku.sarin@ideastructura.com

puh. 040 725 8323

Tony toi­mii val­vo­ja­na ja raken­ne­suun­nit­te­li­ja­na asun­to-osa­keyh­tiöi­den kor­jaus­hank­keis­sa.

tony.pesonen@ideastructura.com

puh. 050 523 3843

Ja Tuuk­ka on puo­les­taan talo­tek­niik­ka-asian­tun­ti­jam­me.

tuukka.honkavaara@ideastructura.com

puh. 040 773 7083