Miten kiinteistön arvon voi säilyttää ja miten sitä voi kasvattaa?
”Asunnon tyypillinen ostaja tapasi silmäillä aiemmin erityisesti hoito- ja rahoitusvastikkeita: matalien vastikkeiden ajateltiin olevan merkki hyvin hoidetusta taloyhtiöstä. Tänä päivänä asunnonostajat osaavat kiinnittää onneksi korjausvelkaan entistä enemmän huomiota”, Tuukka Honkavaara, talotekniikka-asiantuntijamme sanoo.
Jututamme tässä artikkelissamme IdeaStructuran asiantuntijoita, joille on ennättänyt kertyä vuosikymmenten aikana mittava kokemus siitä, minkälaisissa taloyhtiöissä me suomalaiset asumme ja miten taloyhtiöitämme hoidetaan, korjataan ja johdetaan.
Kunnossapito kannattaa
Taloyhtiöiden isompia korjauksia saatetaan lykätä ymmärrettävästi kustannussyistä. Isännöintiliiton vuonna 2025 teettämän talous- ja isännöintiyritysbarometrin mukaan 41 prosenttia isännöitsijöistä arvioi, että heidän isännöimissään taloyhtiössä on tehty liian vähän korjauksia. Tutkimukseen osallistui 308 isännöitsijää, jotka hallinoivat noin 6900 taloyhtiötä.
”Isännöintibarometrin tulos ei tule meille yllätyksenä. Onneksi nykyisin kuitenkin tiedostetaan yhä paremmin se, minkälaisia seurauksia kunnossapidon laiminlyönti aiheuttaa eli pääsemme taas puhumaan korjausvelasta, vaikka haluaisimme keskustella mielellään siitä, miten taloyhtiöt voisivat välttää tuon korjausvelkaisen sudenkuopan”, Tony Pesonen ja Aku Sarin pohtivat.
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma
Lainsäätäjän tarkoituksena on tietenkin turvata osakkeenomistajien etu eli se, että taloyhtiötä hoidettaisiin suunnitelmallisesti sekä kiinteistönhoidon että korjauksien osalta. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää kunnossapitotarveselvityksen vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa seuraavan viiden vuoden ajaksi.
Kunnossapitotarveselvityksestä käytetään arkikielessä usein PTS-nimitystä.
”Yksinkertaisimmillaan PTS on taloyhtiön laatima suunnitelma lähivuosien keskeisimmistä korjaustoimenpiteistä, mutta parhaimmillaan PTS toimii käytännön työkaluna, joka auttaa ennakoimaan, varautumaan ja tekemään oikea-aikaisia päätöksiä”, Aku toteaa.
Hyvän PTS-suunnitelman lähtökohdat
”Hyvässä PTS-suunnitelmassa aikajänne ulottuu tyypillisesti pidemmälle kuin viiteen vuoteen, usein jopa 20-25 vuoden näkymään asti. Myös eri rakenneosien jäljellä oleva käyttöikä voidaan arvioida osana kokonaisuutta ja tarvittaessa tehdään lisätutkimuksia niissä kohdin, joissa tietoa ei ole vielä riittävästi”, Tony sanoo.
”Suunnittelussa voidaan huomioida myös muita tavoitteita, kuten energiatehokkuutta, asumisviihtyvyyttä sekä korjausten teknistä tasoa ja materiaalivalintoja. Korjaukset kytkeytyvät usein myös talotekniikkaan, vaikka kyse ei olisi suoraan talotekniikkaan liittyvistä toimenpiteistä”, Tuukka jatkaa.
Mihin kysymyksiin hyvää PTS-suunnitelma vastaa
Mitä korjauksia seuraavien vuosien aikana on tulossa, missä järjestyksessä korjauksia on järkevä toteuttaa, mitä vaikutuksia valinnoilla on kustannuksiin ja kiinteistön arvoon ja minkälaisia riippuvuuksia eri asioiden välillä on. ”Nämä kysymykset ovat simppeleitä, mutta ne toimivat, kun taloyhtiössä halutaan tehdä hyvä PTS”, asiantuntijamme sanovat.
Oleellisimmat PTS:ssä huomioitavat rakenteet ja rakenneosat
”Ennakointi on kaiken a ja o, jos ja toivottavasti kun taloyhtiön tavoitteena on kiinteistön ja sen arvon ylläpito. Asiantuntijat ymmärtävät, miten rakenteet liittyvät toisiinsa ja missä järjestyksessä korjaaminen kannattaa tehdä, jotta vältyttäisiin turhilta korjauksilta. Haittaa ei ole tietenkään myöskään siitä, että taloyhtiössä ollaan kartalla korjauksia koskevista nykymääräyksistä”, Aku, Tony ja Tuukka toteavat.
”Sivusimmekin jo talotekniikkaa, mutta haluaisin sanoa vielä uudemman kerran asian, koska se unohtuu toisinaan: korjauksiin liittyy useasti välillisesti talotekniikka, vaikka itse korjaus ei liittyisi suoraan talotekniikkaa ja jotta korjauksissa saavutettaisiin hyvä lopputulos ja vältettäisiin turhat kustannukset, talotekniikan olemassaoloa ei kannata unohtaa. Maallikolle ei ole välttämättä itsestään selvää, että korjattaessa esimerkiksi rakennuksen ulkovaippaa, vaikutamme samalla myös rakennuksen ilmanvaihtoon ja lämmitykseen”, Tuukka muistuttaa.
Hyvässä PTS:ssä on huomioitu monen monta asiaa, kuten salaojien, ulkoseinien ja perustuksien, maanvaraisen alapohjan, maanpinnan, ikkunoiden ja ovien, märkätilojen, LVIA-tekniikan, sähkötekniikan, ilmanvaihdon, vesikaton ja julkisivujen kunto ja korjaustarpeet.
Jäikö sinulle kysyttävää
Asiantuntijamme vastaavat mielellään kysymyksiisi, löydät heidän yhteystietonsa alta.
Aku toimii projektinjohtajana ja valvojana asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa.
puh. 040 725 8323
Tony toimii valvojana ja rakennesuunnittelijana asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa.
tony.pesonen@ideastructura.com
puh. 050 523 3843
Ja Tuukka on puolestaan talotekniikka-asiantuntijamme.
tuukka.honkavaara@ideastructura.com
puh. 040 773 7083